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Erfüllungsgarantie beim Hausbau

§ January 14th, 2016 § Filed under Bau § Tagged , Comments Off on Erfüllungsgarantie beim Hausbau

Ihre 5. Hausbauerfolgsformel im Ratgeber-eBook Die ultimative Hausbau Erfolgsformel lautet “keine unbesicherten Vorauszahlungen”, und Sie raten dazu, sich von der ausführenden Firma eine “Erfüllungsgarantie” geben zu lassen.

Was ist damit gemeint?

Vielen Dank im Voraus

Magnus

Antwort

Hallo Magnus,

in Zusammenhang mit Ihrer Frage zur Erfüllungsgarantie empfehle ich Ihnen, sich bei Bedarf einfach von Ihrer finanzierenden Bank informieren zu lassen. Vorweg kann ich Ihnen aber gerne kurz erklären, was eine Erfüllungsgarantie ist:

Die Erfüllungsgarantie sichert den Bauherr und Käufer für den Fall ab, dass der Verkäufer den vertraglich vereinbarten Pflichten nur teilweise oder gar nicht nachkommt. Im Unterschied zur Liefergarantie sowie zur Gewährleistungsgarantie, durch die lediglich die Erfüllung einzelner Pflichten abgesichert wird, hat die Erfüllungsgarantie die Gesamterfüllung eines vereinbarten Vertrages zum Gegenstand.

Um Sie wirklich konkret beraten zu können, müsste ich Ihr Bauvorhaben und die damit verbundenen Vertragswerke kennen, was aber nicht der Fall ist. Tatsache ist, dass eine Erfüllungsgarantie ein besonderes Instrument ist, welches allerdings nicht immer zwingend erforderlich ist. Ich selbst empfehle eine Erfüllungsgarantie eigentlich immer nur aus einem einzigen (wichtigen) Grund:

Die Erfüllungsgarantie (über ca. 10% des Auftragsvolumens) ist für private Bauherrn eine einfache, wirkungsvolle und vor allem kostengünstige Möglichkeit, die Bonität eines Hausanbieters zu “hinterfragen”. Für seriöse Unternehmen mit guter Bonität stellt eine Erfüllungsgarantie jedenfalls keinerlei Problem dar. Verweigert ein Unternehmen allerdings – aus welchen Gründen auch immer – eine Erfüllungsgarantie, kann das ein erstes Zeichen eines Liquiditätsproblems sein. Die Erfüllungsgarantie schränkt nämlich den Kreditrahmen des Unternehmens ein. Für den Unternehmer ist eine Erfüllungsgarantie also mit einer Barzahlung gleichzusetzen.

Eine in der Baupraxis gängige Alternative zur Erfüllungsgarantie ist der Deckungsrücklass, welcher normalerweise zwischen 7 und (empfehlenswert) 10% der jeweiligen Abrechnungssumme liegt. Dieser Deckungsrücklass wird auch gerne Mängelreserve genannt. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass das Bauvorhaben nach tatsächlichen Mengen (nach Aufmaß) abgerechnet wird. Bei jeder Rechnung (Teilrechnungen und Schlussrechnung) wird daher vom Auftraggeber (von Ihnen als Bauherr) ein Deckungsrücklass einbehalten. Dieser Deckungsrücklass wird nach der Legung der Schlussrechnung erst dann an das ausführende Unternehmen ausbezahlt, wenn das Unternehmen dafür eine Bankgarantie in der Höhe des Deckungsrücklasses vorlegt.

Grundsätzlich geht es also immer darum, ein Gleichgewicht zwischen der vom Unternehmen erbrachten Leistung und der dafür vom Bauherrrn geleisteten Zahlung herzustellen.

Bei Pauschalaufträgen sorgt dafür ein Zahlungsplan, wobei hier die sicherste Lösung ist, den jeweiligen Baufortschritt von einem Bausachverständiger prüfen zu lassen (zuerst Baufortschritt-Bestätigung, dann Zahlung). Bei Aufträgen, die nach Aufmaß abgerechnet werden, muss “lediglich” geprüft werden, ob die verrechneten Listungen auch tatsächlich (mängelfrei) erbracht wurden. Ist das der Fall, liegt also keine unbesicherte Vorauszahlung vor, weil ja die erbrachte Leistung den Gegenwert darstellt.

Um all diese Abrechnungs-Varianten, die nicht selten mit einem nicht unbeträchtlichen Aufwand verbunden sind, zu verhindern, bieten übrigens einige Hausanbieter schon eine ganz andere (sichere) Finanzierungsvariante an: Der Bauherr übergibt dem Hausanbieter eine unwiderrufliche Bankgarantie über die gesamte Auftragssumme und diese Bankgarantie wird erst dann “gezogen”, wenn das Haus komplett (mängelfrei) fertiggestellt und an den Bauherrn übergeben wurde. Dazwischen gibt es keinerlei Abrechnungen. Diese Variante ist eigentlich absolut sicher. Zuerst das Haus, dann das Geld. Im schlimmsten Fall wird – aus welchen Gründen (z.B. durch Insolvenz) auch immer – das Haus nicht fertig. In diesem Fall haben Sie dann aber auch nichts für das (halbfertige) Haus bezahlt.

Ob aber immer alles so einfach geht, hängt immer von den Vertragspartnern ab. Am besten sprechen Sie allfällige Bedenken immer direkt gegenüber dem Hausanbieter aus. Seriöse Firmen werden alles tun, um aus Ihnen einen zufriedenen Kunden zu machen. Wenn man nicht auf Ihre Wünsche oder Bedenken eingeht oder nicht eingehen kann, gibt es immer auch andere (bessere) Hausanbieter.

Mehr Erfolg beim Hausbau!

Wilfried Ritter
Autor und Herausgeber

Homepage:

http://www.haus-selber-bauen.com/erfllungsgarantie-beim-hausbau.html

Kanal geht mitten durch meinem Grund

§ September 27th, 2015 § Filed under Bau § Tagged , Comments Off on Kanal geht mitten durch meinem Grund

von Konrad
(Bayern)

Wir sind noch ganz am Anfang aber haben schon das erste massive Problem: Wir haben gerade ein Grundstück erworben welches wir bebauen wollen. Nachdem unser Architekt die Abwasserplanung machen wollte und dazu die Pläne anforderte traf uns der Schlag!

Mitten durch unser geplantes Haus führt eine Abwasserleitung/Kanal der nicht im Grundbuch eingetragen ist. Was können wir tun? Das Haus kann auf Grund des recht kleinen Grundstücks nicht umgeplant werden. Der Kanal würde immer unser Haus treffen!

Wir haben heute einen Termin bei der Gemeinde – was können wir fordern? Wie ist die Rechtslage? Wir wissen das erst seit gestern – am Montag nächste Woche wollten wir unsere Baupläne zur Genehmigung einreichen!

Über eine schnelle Antwort wären wir sehr dankbar.

Liebe Grüße,
Konrad

Antwort

Hallo Konrad,

wenn ich Ihnen jetzt sage, dass es in jedem Fall besser gewesen wäre, schon vor dem Erwerb des Grundstücks entsprechende Erkundigungen einzuholen, hilft Ihnen das jetzt im Nachhinein leider nicht weiter. Aber ich erwähne das trotzdem, weil dadurch vielleicht andere Leser meiner Bauherrn-Webseite rechtzeitig auf ein vermeidbares Problem aufmerksam gemacht werden können.

Nun aber zu Ihren Fragen, die bei mir – bitte nicht böse sein – gleich zu Beginn einige Gegenfragen aufwerfen:

Was sagt Ihr Architekt zu dem Problem? Hat Ihr Architekt nicht ohnehin sofort alles in die Wege geleitet, um das Problem FÜR Sie rechtssicher zu lösen? Hat der Grundsücksverkäufer mit Sicherheit nichts vom bestehenden Kanal auf dessen Grund gewusst? Hat der Vertragserrichter davon gewusst?

Ich gehe jedenfalls davon aus, dass sich der Vertragserrichter durch Einsicht beim Grundbuch vergewissert hat, dass keine Dienstbarkeiten eingetragen sind, welche die Nutzung des Grundstücks einschränken. Andernfalls hätte diese Dienstbarkeit (z.B. Nutzungsrecht durch Gemeinde für Kanal) ja in Ihrem Kaufvertrag stehen müssen. Und wenn Sie das gewusst hätten, hätten Sie wohl nicht gleich gekauft …

Wie auch immer: Ohne die Umstände für den vorhandenen Kanal genau zu kennen, kann ich leider keine verbindlichen Aussagen machen. Eine Klärung der Angelegenhiet kann daher nur beim zuständigen Gemeindeamt erfolgen – den Termin haben Sie ja bereits vereinbart.

Ich

weiß zwar jetzt nicht, welches Vertragsverhältnis Sie mit Ihrem Architekt haben – aber wenn Ihr Architekt den Auftrag für die Planung Ihres Hauses hat, MUSS auch der Architekt als Ihr offizieller Vertreter gegenüber den Baubehörden an diesem Termin unbedingt teilnehmen und FÜR Sie eine Lösung erarbeiten. In Wahrheit sind Sie als Bauherr also lediglich “Zuhörer”, weil Ihr Architekt in Ihrem Auftrag ohnehin alles klären sollte.

Die Rechtslage ist dabei eigentlich klar: Entweder es gibt – auf welcher rechtlichen Grundlage auch immer – eine Dienstbarkeit für den Kanal auf Ihrem Grundstück oder nicht. Wenn es, wovon ich hier ausgehe, KEINE Dienstbarkeit gibt, haben Sie Anspruch auf ein in jeder Hinsicht lastenfreies Grundstück.

Daraus folgt auch, dass der Kanal vom derzeitigen Nutzer (z.B. der Gemeinde) auf dessen Kosten entfernt, umgelegt (z.B. auf angrenzendes öffentliches Gut) oder Ihrem geplanten Haus entsprechend umgebaut oder angepasst werden muss.

Bei der Gemeinde sind jedenfalls folgende Punkte zu klären:

# 1. Welchen Zweck hat der Kanal überhaupt?
# 2. Ist der Kanal überhaupt in Betrieb?
# 3. Wer profitiert derzeit vom Kanal?
# 4. Welche Objekte (ausser Ihrem gelanten Haus) werden mit dem Kanal aufgeschlossen?
# 5. Ist der Kanal ein öffentlicher Kanal? Wenn ja – welches erworbene Recht hat die Gemeinde, das Grundstück für den Kanal zu nutzen?
# 6. Wenn die Gemeinde ein erworbenes Recht hat: Warum wurde das IHNEN beim Kauf des Grundstücks verschwiegen? (Rechtliche Prüfung Rücktrittsrecht).
# 7. Kann der Kanal für Ihren erforderlichen Kanalanschluss verwendet und entsprechend adaptiert werden?

Normalerweise liegt es vorrangig im Interesse der Gemeinde, mit Ihnen eine schnelle und möglichst unbürokratische Lösung zu erarbeiten, mit der alle Beteiligten zufrieden sind. Sollte es aber – aus welchen Gründen auch immer – keine Lösung für das Problem geben, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens mit der Klärung der Angelegenheit zu betrauen.

In diesem Sinne hoffe ich, dass alles gut für Sie ausgeht. Meiner Meinung nach stehen die Vorzeichen für eine positive Lösung ganz gut.

Mehr Erfolg beim Hausbau!

Wilfried Ritter
Autor und Herausgeber
———
HausbauManager.com
BaukostenManager.com

 

Gesehen auf:

www.haus-selber-bauen.com/kanal-geht-mitten-durch-meinem-grund.html

Oft unterschätze Nebenkosten beim Hausbau

§ January 12th, 2014 § Filed under Bau § Tagged , Comments Off on Oft unterschätze Nebenkosten beim Hausbau

Beim Hausbau und Grundstückskauf können unterschiedliche Kosten anfallen, die im Voraus in diesem Umfang eingeplant wurden. Damit die Nebenkosten nicht die Finanzierung gefährden sollten unbedingt einige grundlegend Nebenkosten miteinkalkuliert werden, die in der Praxis oftmals nicht erfasst oder nur unzureichend berücksichtigt werden.

Schon beim Grundstückskauf entstehen die ersten Nebenkosten
Die Kosten für den Notar können in der Praxis bis zu 2% des Grundstückspreis ausmachen. Wer eine Grundschuldbestellung beim Notar vornehmen lässt, der muss in der Praxis mit 600-700 Euro rechnen, wobei auch die Notarkosten für den Kaufvertrag zu berücksichtigen gilt. Je nach Grundstücksgröße bzw. dem Grundstückswert können die Notarkosten schnell 1000 Euro betragen und eine Gesamtsumme von 16000 Euro schnell überschreiten. § Read the rest of this entry…

Baustelle: Richtig absichern / TÜV Rheinland: Notwendige Versicherungen abschließen / Absprachen schriftlich fixieren / Betreten der Baustelle vertraglich regeln

§ July 3rd, 2013 § Filed under Bau § Tagged Comments Off on Baustelle: Richtig absichern / TÜV Rheinland: Notwendige Versicherungen abschließen / Absprachen schriftlich fixieren / Betreten der Baustelle vertraglich regeln

Köln (ots) – Trautes Heim, Glück allein. Dieses Sprichwort trifft zu, wenn das Traumhaus wie gewünscht gebaut wurde und nachträglich keine Mängel zum Vorschein kommen. “Wer sich dazu entschließt, ein Eigenheim zu errichten, der tut gut daran, sich im Vorfeld über die Rechtslage bestens zu informieren. Nur so wird aus dem Traum vom Eigenheim kein Albtraum”, sagt Ulrich Zerfaß, Baustellenexperte von TÜV Rheinland. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, müssen zunächst alle nötigen Genehmigungen eingeholt sowie der Bauantrag gestellt und bewilligt werden. Auch Versicherungen sollten in die Überlegungen einfließen. § Read the rest of this entry…

Der richtige Umgang mit Handwerksbetrieben

§ March 31st, 2013 § Filed under Bau § Tagged , , , Comments Off on Der richtige Umgang mit Handwerksbetrieben

Ein Hausbau ohne Fachkräfte des Handwerks ist nicht vorstellbar. Beginnend vom Maurer und Betonbauer, bis hin zum Elektriker oder Bodenleger: all diese Handwerker sind notwendig, damit der Traum vom Eigenheim Realität wird. Doch nicht immer wird der Begriff ‚Fachkraft‘ seiner Bedeutung gerecht und es kommt im schlimmsten Fall zu Baumängeln. Aufgrund dessen stellt sich die Frage, was gleich von Beginn an beim Umgang mit Handwerkern zu beachten ist, damit möglicher Ärger umgangen werden kann. § Read the rest of this entry…